住宅ローンは固定金利か?変動金利か?一番節約できる方法

人生の3大費用、「住宅」「教育」「保険」

加えて専業主婦が最大の不良債券なんて失礼なことを言う人もいますが、家事全般を外注した時の支出を考えると、その素晴らしい価値を認めないといけません。

ドラマ「逃げるは恥だが役に立つ」で解説されていたので僕も再認識しました。

 

それで最大の出費である住宅ローンについて僕の経験を踏まえながら考えたいと思います。

まだ若かりし頃、30歳前に所帯を持ち、同時に住まいを買う事にしました。

 

90年代後半で、その頃はバブルが弾け終わって地価が落ち着き、割と駅近で日当たりの良い物件でも手頃な値段で購入できる不動産情勢でした。

バブル期は地価上昇で買値より売値が倍になる様な狂った時代でしたが、さすがにそんな夢みたいな時代はもう来ないと思ってなかったものの、人に貸すなり転売できる物件なら心配ないかと思い、当時頭金すら全く なかったのに、3000万円のマンションを購入してしまいました。

まあ、その後の計画は概ね想定どおりでしたが、意外だったのは住宅ローン

 

当時、バブル時代に8%超だった金利

は、その頃には下がりに下がって4%になっていました。

良い時代に住宅ローンを組めたな~、これより下がる訳ないから当然固定金利だよね~その方が返済計画がしっかりするし。

なにより住宅金融金庫には「ゆとり返済」と言う 、最初の5年は返済額が低減される住宅 ローンがあって、給与が少ない若いうちは負担が少なく月5万、ボーナス30万円だけで済む、その後は当然給与が増えるから多少上がっても十分にやっていける。

賃貸だと資産にならないけど、家賃払うぐらいの金額で家が持てるならその方が良いよね、としっかり35年の返済計画を立てて購入したんです。

住み始めてローン返済が始まった頃、返済計画明細書が届きました。

固定金利の場合、35年分すべてが書いてあるんですよね。

しっかり65歳まで!

すでに定年は55歳から60歳に引き上げられていましたが、不足の5年ぐらい 固定金利ならなんとかなる!

年金は本当に貰えるのか?老齢年金の成り立ちを考えてみると?

心の準備も計画も出来ていいな~と思いながら読み進み、ふーん、5年経つと月々返済額は倍になるんだ~、それでも自分の給料も上がるだろうから十分返済できると気楽に見ていました。

でも返済計画表の元金と利子の内訳をまじまじ見ていたら、あれっ変だぞ?

月5万円払うのに元金は100円しか減らない??

ん?

最初のうちは元金割合が少ないのは知ってましたが、1年経っても1000円?

5年通算でも30万円減るぐらい??

なんかの間違いだろうかと1週間ぐらいずっと悩みました。

今にして思えば当然の事で笑い話なんですが、初めて住宅ローンを組む時って、経験も実感もなく融資のプロから勧められるものを世の中の普通のやり方として受け容れてしまうんですよね。

しかも相手は政府系金融機関ですし。

僕ら低所得階層が住宅を手に入れる夢を叶えてくれる、優しい人達であり、そのまま返済してれば大丈夫だと思っていました。

でもな、明細はこんな、、、 おかしい、

じゃ、今100円返せば1か月分の5万円返せるってこと?

30万円返せば5年分の600万円返せるの?

幸か不幸か、それが真実でした。

その事をようやく理解してどうにか100万円をかき集めて 住宅金融公庫に繰上返済したら、ローン返済期間が一気に8年分短縮されました。

繰り上げ返済のしくみ(図解)~年利300%の高利回り商品

そのかわり、翌月から月賦が倍になって少し苦しかったですけどね。

それでも5年分の600万円+3年分の500万円をまるまる払わずに済んだ訳だから、そのまま8年返し続けるよりも

1000万円節約できた訳です!

妻の収入もあり、その後も余裕できたら繰上げ返済を第1優先にしました。

僕はたまたますぐに気が付いて幸運でしたが、会社の先輩や同僚の何人かに話すと

「もう随分払ってきて損したけど、今からでも繰上返済してみる。教えてくれて有難う」

と感謝されたりして、やっぱり知らない事は損なんだな~、 と世の中の仕組みを多少なりとも理解出来た気がしました。

 

それにしても、なんでこんなおかしな現象が起きたんでしょうね。

もちろん詐欺でもなんでもなく、ごく自然に、合法的になぜか1200万円も損している現実。

泥棒に入られて10万円取られても悔しいし、ボッタくりのキャバクラに案内されて数万円取られただけても凄く悔しい。

それが1200万円。。

思うに僕らサラリーマンって、給与も控除も自動で反映されるので月賦はおろか 年金も保険も税金すらいくら払っているか無頓着になってるような気がします。

サラリーマンやってると不思議と金利の事なんか気にならないんですよ。

無関心になります。。(これが社畜ってやつか。。)

なのでおバカな僕がそうだったんですが、金利が4%なら月賦5万円のうち、2千円利子として取られるぐらいにしか 思ってなかったんですよね。。

お恥ずかしい話ですが職場の同僚も大概似たような感覚です。

現実の厳しい、公正な利子計算はこうです。

3000万円を年あたり金利4%で借りるんだから、1年だと

利子だけで 3000万円x4%=120万円

月賦は5万円x12カ月+30万円x2回=120万円払っているだけだから、ちょうど120万円の利子にすべて消えて当然なんです。

5年間のゆとり返済期間とは、3000万円を5年間据え置くだけのことであり、元金は全くと言っていいほど減らず、その後30年かけて少しずつ減っていくだけ。

それって「ゆとり」という優しい言葉で飾れるの?

5年で600万円も払い込んで?

当時「ゆとり返済」が終わって6年後から倍近くになる住宅ローン返済が滞って家を手放し、元金が全く減っていない上に転売価格も下がっていて大きな負債を抱えて 破産した事例がよく報道されました。

マスコミは、5年後の月賦上昇リスクや給与減リスクをちゃんと考えないで無計画な住宅ローンを組んだからこうなる、これから住宅購入する人は無理な住宅ローンを組まないように、、といった論調でした。

でも変ですよね。

住宅金融公庫という公の機関が低所得者でもゆとりを持って住宅を持てる 夢の制度だと宣伝していたんですが、疑いもせず5年も真面目に返済し続けた人達の方がよくないというのは理不尽かと。。

まあ、あまりに自己破産が増えたので 「ゆとり返済」は廃止、その後住宅金融公庫も解体となりましたけどね。

若い方はこれからはゆとり返済だの高金利だの心配ないと思われるかもしれません。

でも初めて住宅ローンを組み時は特に、自分の常識と世の中の常識がずれている事もあり、老婆心ながら書いてます。。

 

住宅ローンを組むなら固定金利か変動金利か?

変動金利は一番低いが将来上がる可能性がある

固定金利は高いが将来にわたり同じである

僕の場合、公庫から民間に借換える際は長い不況で金利が低下傾向でしたから 、2つをミックスした「3年固定金利住宅ローン」を選択しました。

3年後に金利が上がっても元金はだいぶ減るし、まあ、給与も多少上がるだろうし、何より当面4%の金利が2%(当時)に下がるメリットを重視しました。

借換えには再登記などで100万円ほどかかるのですが、それでも1000万円単位で 節約出来る計算でした。

ただ「3年固定金利住宅ローン」というのは、初期の金利固定期間はかなりの低金利でお得なんですが、変動金利に切り変わる際、金利は下がるどころかむしろ上がります。

初期の低金利は 一時的な特典金利という扱いであり、固定金利期間だけしか有効ではありません。

特典金利が無くなると想定以上に、大幅に上がります。

僕の場合も勿論、3年で特典金利が終わって変動金利になると同時に金利は上がる予定だったのですが、当時の金利市況が更に下がっていた為、再び他行の「3年固定金利住宅ローン」に借換えて 特典金利を続けました。(因みに借換えせずに同一行で特典金利を受け続ける交渉はかなり厳しいです)

なので初期固定金利住宅ローンを利用する場合はよほど慎重に、当面の低い金利)だけに目を奪われることなく、変動に移行する時の金利情勢や特典金利が無くなる事も十分考慮にいれて検討すべきです。

では今の金利情勢ならどうでしょう?

固定?変動?ミックス?

35年固定金利住宅ローンを選択すべき!

ざっと現状を調べてみれば、2年固定金利が0.4%、5年固定金利が0.6%とかありますが、35年フラットでも、例えば住信SBIネット銀行さん金利は1.31~1.37%、耐震省エネ基準を満たした場合の金利は1.06~1.12%になってます。

 

これって、僕らの時代から見ると夢の様な金利なんですよね。

なにしろ当時は金利4%だったので3000万円を35年返済した時の総額は5600万円で「倍返し」、バブル期の金利8%なら8600万円で「3倍」ですから。。

金利が1%なら3560万円、これからのインフレ率や金利上昇を考えればこれしか無さそうに思います。

 

因みにローン利子総額の簡単な計算式を紹介してます。

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